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Tasse per l’acquisto della prima casa, la guida dell’Agenzia delle Entrate

Quali sono le imposte e le tasse da pagare quando si compra la prima casa? Per fare chiarezza tra i benefici e le modalità di pagamento, l’Agenzia delle Entrate ha redatto una guida.

Ecco quindi le cose da sapere,  grazie ad un vademecum curato e pubblicato da idealista.it:

Quali sono le imposte e le tasse da pagare quando si compra la prima casa? Per fare chiarezza tra i benefici e le modalità di pagamento, l’Agenzia delle Entrate ha redatto una guida. Ecco quindi le cose da sapere in questo utile vademecum.

Comprare la prima casa: quando si hanno i benefici

Quando si compra un immobile con i requisiti “prima casa”, le imposte da pagare sono ridotte. In generale, le agevolazioni si applicano quando:

  • il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali
  • il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora
  • l’acquirente ha determinati requisiti.

Imposte agevolate per acquisto prima casa

Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:

se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva

  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%), in ogni caso non inferiore a 1000 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • imposta catastale fissa di 50 euro

se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva

  • Iva ridotta al 4%
  • imposta di registro fissa di 200 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • imposta catastale fissa di 200 euro

L’acquisto della prima casa è esente dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie. Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”.

Imposte acquisto prima casa, come si calcola la base imponibile

La base imponibile per il calcolo delle imposte sull’acquisto della prima casa si calcola diversamente in caso di

  • Cessioni con Iva: se la vendita è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (4%) è costituita dal prezzo della cessione, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro ciascuna).
  • Cessioni senza Iva: si applica il meccanismo del prezzo-valore. In questo caso, il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110.

Agevolazioni prima casa, quali requisiti?

Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni. In particolare, per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile)
  • A/3 (abitazioni di tipo economico)
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare)
  • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
  • A/6 (abitazioni di tipo rurale)
  • A/7 (abitazioni in villini)
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

Per usufruire dei benefici, inoltre, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto (in tale Comune non devono essere posseduti altri immobili), o ancora nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, oppure nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.

Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa

Per usufruire delle agevolazioni prima casa ma si possiede già un immobile adibito ad abitazione principale, occorre impegnarsi a rivenderla entro un anno. In questo caso si ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Il credito d’imposta non può comunque essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta del contribuente:

  • In diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto
  • per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali,di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
  • in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto
  • in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

Se il contribuente utilizza solo parzialmente il credito d’imposta per pagare l’imposta di registro dovuta per l’atto in cui lo stesso credito è maturato, potrà utilizzare l’importo residuo solo in diminuzione dell’Irpef o in compensazione, ma non in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni per gli atti presentati dopo la data di acquisizione del credito.

Quando si perdono le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa”possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.

Questo può accadere se:

  • le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false
  • l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene
  • non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto
  • entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

 

 

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