“Acquistare in immobile comporta più passaggi tra questi certamente troviamo la “Proposta d’acquisto immobiliare ed il contratto preliminare”;

Rivediamo insieme i principali step del percorso di acquisto.

• “La ricerca dell’immobile“

  Scegliere  la zona e analizzare le proposte sul mercato.

• “La visita”

  Individuato un potenziale immobile, si analizzano i dettagli (es.Informazioni, foto, video),  si effettua un tour virtuale e si fissa un appuntamento per visionarlo di persona.

• “La raccolta di informazioni”

  Si richiedono informazioni, sul prezzo, sui tempi di consegna, ecc.

• “La Proposta d’acquisto immobiliare”

  In genere utilizzata dalle Agenzie Immobiliari, per definire le principali condizioni dell’affare.

• “Il contratto preliminare di compravendita immobiliare”

  É lo strumento classico maggiormente utilizzato tra privati.

• “L’ Atto Pubblico di Compravendita Immobiliare”

  L’atto definitivo redatto e autenticato da un Notaio, con il quale viene trasferita ufficialmente la proprietà di un immobile

I primi tre punti, grazie alle nuove tecnologie digitali, alla presenza dei Portali Immobiliari  e delle Agenzie Immobiliari,  sono fasi divenute molto più semplici, rendendo più rapida la ricerca, l’organizzazione delle visite e la raccolta d’informazioni.

Abbiamo scelto di non approfondire l’ultimo punto, ma nel caso potete farlo leggendo questo articolo pubblicato sul sito ufficiale del Consiglio Nazionale del Notariato, che ringraziamo per il contributo.

Quindi ci soffermeremo sull’analizzare la “Proposta d’Acquisto Immobiliare” ed il “Contratto Preliminare di Compravendita Immobiliare

La “proposta d’acquisto immobiliare”

La proposta di acquisto è definita “un iniziativa unilaterale dell’acquirente” con la quale viene esplicitato il proprio volere di acquistare un  immobile a un determinato prezzo.

Deve contenere i dati dell’oggetto, cioé, indirizzo, descrizione e dati catastali dell’immobile che si intende acquistare oltre al prezzo offerto, le condizioni di pagamento ed i termini che andranno a disciplinare la futura compravendita.

Come detto, di norma viene fornito un modello dall’agenzia immobiliare, e viene accompagnato da un titolo di pagamento versato a titolo di caparra confirmatoria, che garantirà economicamente le parti una volta concluso l’affare.

Una volta firmata, la proposta d’acquisto immobiliare, vincola l’acquirente per un certo periodo di tempo alle condizioni da lui stesso dettate nella proposta d’acquisto, mentre il venditore é libero di valutare se accettarle o meno.

Quindi la proposta di acquisto inizialmente impegna solo la parte che l’ha firmata, ma una volta accettata dal venditore e comunicata, l’avvenuta accettazione all’acquirente proponente, la proposta d’acquisto si converte automaticamente in un contratto preliminare di compravendita immobiliare, attivando tutte le regole e le garanzie previste da questo strumento.

Il “contratto preliminare di compravendita immobiliare”

Il contratto preliminare (o compromesso) è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo.

Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita: il prezzo, l’indirizzo ed una precisa descrizione con i dati catastali dell’immobile oggetto del contratto e la data entro la quale dovrà essere stipulato l’Atto Pubblico definitivo.

Il contratto preliminare é l’occasione per disciplinare tutti gli eventuali patti accessori della compravendita e nel quale é consigliabile far effettuare  tutti gli accertamenti preparatori alla stipula dell’Atto Pubblico definitivo.

Vogliamo spiegarci meglio:  Di fatto essendo un contratto preliminare, la norma non richiede che si effettuino in questa fase, accertamenti che garantiscano la corretta commerciabilità del bene, rimandando questo compito al Notaio nella fase di stipula dell’Atto Pubblico di Compravendita, ma le tendenze sia relative alla prassi che al buon senso, di fatto stanno portando ad anticipare tutta una serie di controlli  (es. ispezioni ipotecare, accertamento della regolarità urbanistica e catastale, accertamenti circa le situazioni condominiali ecc.).    

Questo perché l’accesso a queste informazioni sta diventando sempre più semplice e rapido e quindi individuare eventuali criticità  in anticipo, consente di evitare potenziali, inutili contenziosi e di porvi rimedio, ove possibile. 

E’ importante precisare che ci sono casi in cui il Contratto Preliminare di Compravendita deve rispettare precisi dettami normativi, come nel caso di vendita di immobili in corso di costruzione, dove sono previste dalla legge regole particolari per la redazione del contratto preliminare, pena la nullità del contratto stesso.

Quindi in questa fattispecie va prestata molta attenzione e consigliamo di farsi seguire da un professionista di fiducia (es. Notaio, Avvocato o Consulente Immobiliare). 

In generale non è obbligatorio che il contratto preliminare sia stipulato da un notaio, ma è bene chiarire con il notaio quali sono gli obblighi da esso derivanti.

Gli adempimenti a cui può essere sottoposto un contratto preliminare sono la Trascrizione e la Registrazione.

La trascrizione non é obbligatoria,  vale come una vera e propria prenotazione pubblica dell’acquisto dell’immobile, questo vuol dire che il venditore non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o concedere qualsiasi altro diritto a terzi.

Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, qualsiasi ulteriore trascrizione o iscrizione successiva non avrebbe effetto.

Il contratto preliminare é sottoposto all’obbligo di registrazione, l’obbligo di tale adempimento ricade sia sulle parti che sull’ Agente Immobiliare.

Acquirente e Venditore devono pagare le seguenti imposte che saranno poi in parte recuperate in sede di stipula del definitivo:

• 0,50% sulla caparra
• 3% delle somme pagate come acconto prezzo.
• €.200,00 Imposta fissa per la registrazione
• €.16,00 (marca da Bollo) ogni 100 righi